PREC安省个人地产有限公司的⑩问答

Bill-145法案 《地产服务信任法》( Trust in Real Estate Services Act, 2020, S.O. 2020, c. 1 - Bill 145)的通过将允许在安省执业的地产经纪通过设立Personal Real Estate Corporation （PREC）的形式从Brokerage收取佣金。像其他的专业人士如律师会计师医生一样，PREC的公司形式可以做税务规划从而实现tax deferral。本文以RECO公布的PREC设立的相关答疑和建立的清单为依据，做一个基本的基础介绍。

1. 谁可以建立PREC?

答：在安省RECO注册的Salesperson和broker都可以通过设立PREC的形式从Brokerage收取佣金。Brokerage的broker of record不能同时建立PREC，请见问题2.

2.我作为成功的地产经纪已经建立了brokerage，我是这个公司的shareholder，也是broker of record，我可以同时建立PREC吗？

答：不可以。RECO规定PREC不能直接参与地产交易，仅通过有限公司形式从brokerage收取佣金。所以如果您是这个公司的broker of record，不能建立PREC。需要把brokerage停止交易并且终止在RECO的注册(细则仍需RECO的公布）从而转型从PREC。

3.我作为成功的地产经纪已经建立了brokerage，我是这个公司的shareholder，但broker of record是其他人，我可以同时建立PREC吗？

答：根据现有的RECO问答没有明确说不（PREC成立的细则仍未公布），但是参考BC省地产协会的答疑Q8“ Can a personal real estate corporation own the shares of a corporation that owns the brokerage to which the personal real estate corporation is licensed? 答案是No” 就是说拥有PREC股权的地产经纪个人不能同时拥有这个有牌照参与市场交易的brokerage的股权。所以我们推测RECO最终的细则也和BC省的条例一样。  

4. PREC需要建立什么类型的有限公司？

答：必须是在安省注册的公司（www.ontario.ca/page/incorporating-business-corporation）。在联邦注册的公司不能在RECO注册为PREC.

5. PREC的股东有什么规定？

答：有投票权的普通股必须由一个单独的在brokerage注册的地产经纪（Salesperson或broker）拥有；没有投票权的优先股可以由家庭成员（配偶，孩子，父母，18岁以下孩子组成的trust信托）拥有。但是税法新规定TOSI已经大大减少了优先股由家庭成员拥有的必要性，相关的解读请见下一篇文章。

6.PREC的名字有什么规定？

答：RECO现出台的问答没有涉及名字。只是说在brokerage同意地产经纪使用PREC接收佣金后，将PREC的legal name和地址发给RECO registration@reco.on.ca

我们参考了BC省地产协会的规定举以下的例子：

赵一（YI ZHAO)在RECO注册的trading name是(MARK ZHAO),那么PREC在安省注册的时候应该是以下的哪个名字？

YI ZHAO Personal Real Estate Corporation 还是

MARK ZHAO Personal Real Estate Corporation

BC省地产协会给出的答案是：

如果MARK ZHAO已经是众所周知，并且您已经花费了大量的宣传费宣传这个名字，那么应该用您的trading name注册PREC，MARK ZHAO Personal Real Estate Corporation。如果你选择YI ZHAO Personal Real Estate Corporation， 那么你不能再以MARK ZHAO的名义从事地产交易。

7.PREC可以从事其他类型的商业活动吗？

 答：和其他专业人士的有限公司一样，PREC只能用于接收地产经纪的佣金，不能再从事其他的商业活动。

8. 我是一名成功的地产经纪，现在是某brokerage注册下的Salesperson（broker)。从税法角度上，在建立PREC的时候需要考虑哪些问题？

答：从个人转换到有限公司，您需要注意您个人的名气和客户清单（goodwill/customer list）也是具有价值的。您需要选择税权election从而进行从个人到有限公司的免税资产转移。请注意以下几点：

1)Income tax Act: 这个election税权叫 subsection 85（1）

2)CRA税务局的表格：T2057。表格上涉及很多问题的回答，请和您的会计师商议

3)如何确立个人现有名气的价值？请和您的会计师和估值专业人士共同商议

4）T2057第一个问题：Is there a written agreement relating to this transfer? 这里所说的是Agreement of purchase and sale。请和您的会计师和律师共同商议。 

5） 如果您使用了这个税权递交了T2057表格，那么在建立PREC的时候需要建立不同级别的shares（普通股和优先股ABCDEFG）请和您的会计师和律师共同商议。  

9. Holding company能不能是PREC的普通股股东?

答：可以。RECO规定地产经纪可以通过直接或者间接(holding company）的形式控股PREC。这个规定同样适用于由家庭成员持有的非投票权优先股。

10.你说了这么多，究竟我为什么需要成立PREC?

答: 通过PREC接收佣金可以通过税务规划实现需要付的税款的递延缴纳。众所周知，个人收入22万以上的税率高达53.53%，然而CCPC有限公司前50万的净收入的公司税率只有12.2%。在此之前，假如您的佣金一直很高或者某一年的佣金特别高，您只能按照个人最高税率交税。但成立PREC之后，您可以通过合法合理的税务筹划实现当年应交税的降低，请见下面的例子: 

您作为成功的地产经纪，每年的佣金是100万，公司各类费用总共是50万，净收入是50万。您预估每个月用于个人的生活支出是5千(那么税前年收入约为7万8千）这里暂时不考虑投资需求以及相应的投资收入的税法要求。

1）在PREC之前，每年您个人税需要交纳约23万。

2）在PREC之后，公司的税是6.1万（50万*12.2%联邦和安省税），个人7万8千的收入需要交约1.4万的税，当年税款合计约为7.5万，比1）递延缴纳的税款为15.5万。

为什么说是递延缴纳？因为如果您第二年的每个月的用钱支出远远不止5千， 而是需要公司目前所有的存款余额。那么这些钱将作为您第二年的个人收入，按照税法整合性原则，2）公司税+个人税的税率将接近于1）的税率。当然这种极端情况是可以通过合理并且长远的税务规划避免的。